전셋값이 떨어지지 않는 이유
(1) "가격 낮추면 허위매물 신고"
입주민 카페, 중개업소 압박
(2) '9·13 대책' 1주택자 거주요건
장특공제 채우려고 입주 늘어
(3) 송파 재건축 이주수요 기대
[ 전형진/민경진 기자 ]
올해 말 입주를 앞둔 서울 가락동 송파헬리오시티(9510가구) 전셋값이 좀체 떨어지지 않고 있다. 대규모 입주가 시작되면 전셋값이 하락하는 게 일반적이지만 지난여름 6억원대이던 전셋값(전용면적 84㎡ 기준)이 최근 7억원대로 올라섰다. 장기보유특별공제 2년 거주 요건을 맞추기 위한 입주, 재건축 이주 수요 등의 영향이다. 현지 중개업소들은 일반분양자를 중심으로 입주민 카페 등에서 조직적인 압력을 행사하는 영향도 크다고 호소한다.
5일 가락동 일대 중개업소들에 따르면 이 아파트 전용면적 84㎡의 전세가격은 평균 7억~8억원 안팎이다. 여름만 해도 6억원대 전세계약이 여러 건 이뤄졌지만 최근엔 7억원을 넘기는 거래가 늘고 있다. 최근엔 4단지 저층 전셋집이 7억4000만원에 계약을 마쳤다. 8억 초반~9억원대 전세물건도 종종 나온다.
입주 쇼크가 발생하지 않는 이유는 우선 ‘9·13 주택시장 안정대책’으로 장기보유특별공제 요건이 까다로워져서다. 1가구 1주택자가 조정지역에서 2020년 1월1일 이후 집을 팔 때 거주 2년 요건을 충족하지 못하면 장기보유특별공제율이 최대 30%로 줄어든다. 그동안은 최대 80%까지 가능했다. A공인 관계자는 “나중에 집을 팔 때 양도소득세를 아끼기 위해 차라리 입주하겠다는 집주인이 늘고 있다”고 말했다.
연말부터 시작되는 재건축 이주에 대한 기대도 간접적인 영향을 주고 있다. 미성·크로바(1350가구)가 이르면 연말 이주에 들어가고, 진주(1507가구)도 내년 상반기 이주 채비를 서두르고 있다.
입주민들의 압력도 전셋값 유지에 한몫하고 있다고 일선 중개업소들은 지적했다. 중개업소가 일정 가격 이하 전세 매물을 포털사이트에 등록하면 입주 예정자들이 떼로 매물을 내리도록 압박을 가한다고 현지 중개업소들은 입을 모았다. 불량 중개업소란 낙인을 찍어 매매·월세 매물을 집단적으로 주지 않거나 단체로 허위 매물 신고를 하는 방식이다.
가락동 B공인 관계자는 “전용 84㎡를 1년 임대 조건으로 5억5000만원에 등록하자 입주민들의 항의가 빗발쳐 일일이 해명해야 했다”며 “급매물은 포털사이트에 등록하지 않고 직접 오는 손님에게만 소개한다”고 토로했다. 다른 중개업소들도 사정은 다르지 않다. C공인 관계자는 “개개인의 사정에 따라 얼마든 싸게 매물을 내놓을 수 있지만 그런 점을 전혀 고려하지 않는다”며 “손님을 가장해 수시로 점검하다 보니 입주민들이 조심스럽고 무섭다”고 전했다.
조합원이 아니라 일반분양을 받은 이들이 담합에 더 적극적이라는 주장도 나온다. 전세보증금을 높게 받아야 중도금대출 상환과 잔금 납부 후에도 돈이 남아서다. 한 조합원은 “조합원은 전세를 7억~8억원 선까지는 들일 수 있다는 공감대가 있다”며 “현금이 필요한 일반분양자는 전세 최저가를 8억5000만원 정도에 설정해두고 중개업소를 괴롭힌다”고 귀띔했다.
이 아파트의 중도금과 잔금은 전용 84㎡를 기준으로 7억7000만~8억원 안팎이다. 중도금대출 이자까지 고려하면 대부분 8억원가량의 현금이 필요하다는 의미다. 한 중개업소 대표는 “일반분양자는 대부분 저층을 배정받았는데 조합원이 받은 로열층보다 전세가격을 높게 부르기도 한다”며 “가격을 조정해야 한다고 설득하면 기분 나쁜 기색을 보인다”고 했다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “입주 충격은 입주자 사전점검 이후 본격화되는 게 일반적”이라며 “12월 들어서면 전셋값이 약세를 보일 가능성을 배제할 수 없다”고 전망했다.
허위 매물 신고는 포털사이트 계정(ID)당 월 5건까지만 가능하다. 가족이나 지인 등의 ID를 대여해 조직적으로 신고하는 사례도 있다. 포털사이트에 허위 매물 신고가 들어오면 이 매물은 즉시 광고 노출에서 제외된다. 중개업소에는 신규 매물 등록을 할 수 없도록 한다. 정상 매물임을 소명하기 위해선 유선(전화)검증과 클린매물관리센터 직원의 현장검증 등 거쳐야 한다. 대부분 중개업소는 소명 과정의 번거로움을 피하기 위해 신고 즉시 자진해서 허위 매물로 처리한다. 자율 처리도 3회 누적되면 1주일 동안 신규 매물을 등록할 수 없다. 클린매물관리센터가 현장검증까지 나서는 경우는 많지 않다. 평균적으로 신고 건수의 10% 내외다. 포털사이트 부동산 허위매물을 관리하는 한국인터넷자율정책기구(KISO) 관계자는 “중개업소 자율처리 비율이 높고 유선검증 단계에서 조치되는 경우도 많다”고 말했다.
전형진/민경진 기자 withmold@hankyung.com
(1) "가격 낮추면 허위매물 신고"
입주민 카페, 중개업소 압박
(2) '9·13 대책' 1주택자 거주요건
장특공제 채우려고 입주 늘어
(3) 송파 재건축 이주수요 기대
[ 전형진/민경진 기자 ]
올해 말 입주를 앞둔 서울 가락동 송파헬리오시티(9510가구) 전셋값이 좀체 떨어지지 않고 있다. 대규모 입주가 시작되면 전셋값이 하락하는 게 일반적이지만 지난여름 6억원대이던 전셋값(전용면적 84㎡ 기준)이 최근 7억원대로 올라섰다. 장기보유특별공제 2년 거주 요건을 맞추기 위한 입주, 재건축 이주 수요 등의 영향이다. 현지 중개업소들은 일반분양자를 중심으로 입주민 카페 등에서 조직적인 압력을 행사하는 영향도 크다고 호소한다.
5일 가락동 일대 중개업소들에 따르면 이 아파트 전용면적 84㎡의 전세가격은 평균 7억~8억원 안팎이다. 여름만 해도 6억원대 전세계약이 여러 건 이뤄졌지만 최근엔 7억원을 넘기는 거래가 늘고 있다. 최근엔 4단지 저층 전셋집이 7억4000만원에 계약을 마쳤다. 8억 초반~9억원대 전세물건도 종종 나온다.
입주 쇼크가 발생하지 않는 이유는 우선 ‘9·13 주택시장 안정대책’으로 장기보유특별공제 요건이 까다로워져서다. 1가구 1주택자가 조정지역에서 2020년 1월1일 이후 집을 팔 때 거주 2년 요건을 충족하지 못하면 장기보유특별공제율이 최대 30%로 줄어든다. 그동안은 최대 80%까지 가능했다. A공인 관계자는 “나중에 집을 팔 때 양도소득세를 아끼기 위해 차라리 입주하겠다는 집주인이 늘고 있다”고 말했다.연말부터 시작되는 재건축 이주에 대한 기대도 간접적인 영향을 주고 있다. 미성·크로바(1350가구)가 이르면 연말 이주에 들어가고, 진주(1507가구)도 내년 상반기 이주 채비를 서두르고 있다.
입주민들의 압력도 전셋값 유지에 한몫하고 있다고 일선 중개업소들은 지적했다. 중개업소가 일정 가격 이하 전세 매물을 포털사이트에 등록하면 입주 예정자들이 떼로 매물을 내리도록 압박을 가한다고 현지 중개업소들은 입을 모았다. 불량 중개업소란 낙인을 찍어 매매·월세 매물을 집단적으로 주지 않거나 단체로 허위 매물 신고를 하는 방식이다.
가락동 B공인 관계자는 “전용 84㎡를 1년 임대 조건으로 5억5000만원에 등록하자 입주민들의 항의가 빗발쳐 일일이 해명해야 했다”며 “급매물은 포털사이트에 등록하지 않고 직접 오는 손님에게만 소개한다”고 토로했다. 다른 중개업소들도 사정은 다르지 않다. C공인 관계자는 “개개인의 사정에 따라 얼마든 싸게 매물을 내놓을 수 있지만 그런 점을 전혀 고려하지 않는다”며 “손님을 가장해 수시로 점검하다 보니 입주민들이 조심스럽고 무섭다”고 전했다.
조합원이 아니라 일반분양을 받은 이들이 담합에 더 적극적이라는 주장도 나온다. 전세보증금을 높게 받아야 중도금대출 상환과 잔금 납부 후에도 돈이 남아서다. 한 조합원은 “조합원은 전세를 7억~8억원 선까지는 들일 수 있다는 공감대가 있다”며 “현금이 필요한 일반분양자는 전세 최저가를 8억5000만원 정도에 설정해두고 중개업소를 괴롭힌다”고 귀띔했다.
이 아파트의 중도금과 잔금은 전용 84㎡를 기준으로 7억7000만~8억원 안팎이다. 중도금대출 이자까지 고려하면 대부분 8억원가량의 현금이 필요하다는 의미다. 한 중개업소 대표는 “일반분양자는 대부분 저층을 배정받았는데 조합원이 받은 로열층보다 전세가격을 높게 부르기도 한다”며 “가격을 조정해야 한다고 설득하면 기분 나쁜 기색을 보인다”고 했다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “입주 충격은 입주자 사전점검 이후 본격화되는 게 일반적”이라며 “12월 들어서면 전셋값이 약세를 보일 가능성을 배제할 수 없다”고 전망했다.
허위 매물 신고는 포털사이트 계정(ID)당 월 5건까지만 가능하다. 가족이나 지인 등의 ID를 대여해 조직적으로 신고하는 사례도 있다. 포털사이트에 허위 매물 신고가 들어오면 이 매물은 즉시 광고 노출에서 제외된다. 중개업소에는 신규 매물 등록을 할 수 없도록 한다. 정상 매물임을 소명하기 위해선 유선(전화)검증과 클린매물관리센터 직원의 현장검증 등 거쳐야 한다. 대부분 중개업소는 소명 과정의 번거로움을 피하기 위해 신고 즉시 자진해서 허위 매물로 처리한다. 자율 처리도 3회 누적되면 1주일 동안 신규 매물을 등록할 수 없다. 클린매물관리센터가 현장검증까지 나서는 경우는 많지 않다. 평균적으로 신고 건수의 10% 내외다. 포털사이트 부동산 허위매물을 관리하는 한국인터넷자율정책기구(KISO) 관계자는 “중개업소 자율처리 비율이 높고 유선검증 단계에서 조치되는 경우도 많다”고 말했다.
전형진/민경진 기자 withmold@hankyung.com
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